不動産投資の基本となる用語について知っておこう

表面利回りと実質利回り

株式やFX、投資信託など、いずれの投資方法においてもどれだけそこに投資したのか、その投資に対してどれだけの利益が得られるのかという利益率をある程度予想して取引する必要があります。
不動産投資では「利回り」というものがこの利益の指標にあたります。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、「表面利回り」は物件が満室と仮定し、そこから得られる年間賃料を不動産の購入金額で割ったものになります。
金額の規模が異なる物件を比較する場合、それぞれの物件でどれだけの利益率が見込めるかを簡単に知るための目安となります。
一方、「実質利回り」は管理費や金融機関への返済金額など、物件維持・管理に必要となる費用をあらかじめ家賃収入から差し引いた分を、購入金額で割った金額が実質利回りとなります。
表面利回りと比べ、ランニングコストを含めた計算となるため、より具体的な指標となります。

キャッシュフローと返済比率

キャッシュフローとは、投資で得た収入から、銀行への返済や不動産の管理費など月々に支払う金額を引き、手元に残ったお金のことを指します。
不動産投資ではこのキャッシュフローが月々いくら確保できるかがとても重要になります。
物件を購入する際に利回りだけを重視して、返済比率の高いローンを組んでしまうと、家賃収入としての利益は多く得ることができますが、ローン返済による支出でキャッシュフローがマイナスになることがあります。
つまり、利益が出ても支払額の割合が大きければ、家賃収入以外の自身の資金から現金を支出することになるため、この状態が続いたり、空室があると経営は立ち行かなくなります。
また、不動産投資には不動産取得税や所得税、固定資産税など様々な税金が掛かります。
そのため、これらの返済比率や税金、管理費なども含めて、キャッシュフローで全てまかなえるかどうかを基準に考えなければなりません。


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